Steuerliche Absetzbarkeit von Sonderausgaben bei Wohnraumschaffung oder Wohnraumsanierung:

Wohnraumschaffung und Wohnraumsanierung (§ 18 EStG, Abs 1, Z 3a bis 3d)

• Welche Aufwendungen für Wohnraumschaffung sind Sonderausgaben?

Aufwendungen für die Errichtung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen oder Zahlungen für achtjährig gebundene Beträge an Bauträger (Baukostenzuschüsse für die Errichtung einer Mietwohnung z. B. an Ge­nossenschaften und Gemeinden) sind als Sonderausgaben innerhalb des ge­meinsamen Höchstbetrages absetzbar.

• Was gilt als Eigenheim und wer kann dafür Sonderausgaben absetzen?

Ein Eigenheim ist ein Wohnhaus im Inland, das ganzjährig bewohnt werden kann (Beheizbarkeit, Benützungsbewilligung). Ein Gartenhaus oder ein Badebungalow ist kein Eigenheim. Das Eigenheim darf maximal zwei Wohnungen haben und mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche müssen Wohnzwecken dienen. Sonderausgaben können die Eigentümerin bzw. der Eigentümer oder die Miteigentümerinnen und Miteigentümer geltend machen. Wenn die Eltern Eigentümer des Eigenheimes sind, dann können die Kinder, die sich an der Errichtung beteiligen, aber nicht Miteigentümer sind, keine Sonderausgaben hiefür geltend machen. Begünstigt ist die Errichtung (auch eines Fertigteilhauses), nicht aber der Ankauf eines fertigen Eigenheimes. Erwirbt jemand einen Rohbau, dann sind zwar die Anschaffungskosten des Rohbaus keine Sonderausgaben, wohl aber die weiteren Kosten der Baumaßnahmen.

• Was zählt zu den Errichtungskosten eines Eigenheimes?

Zu den Errichtungskosten gehören die Grundstückskosten und alle mittelbaren und unmittelbaren Kosten der Baumaßnahmen:

• Grundstückskosten einschließlich Maklerkosten sowie Aufschließungskosten
• Planungskosten (BaumeisterIn, ArchitektIn)
• Anschlusskosten an ein öffentliches Versorgungsnetz (Kanal, Wasser, Gas, Strom)
• Kosten der Bauausführung (BaumeisterInnenarbeiten, Elektroinstallation, Dachdeckung etc.)
• Kosten für den Ankauf von Baumaterial (Schotter, Zement, Fliesen etc.)
• Kosten der Umzäunung

• Keine Sonderausgaben sind hingegen:
• Kosten der Wohnungseinrichtung (z. B. Teppiche, Möbel, Einbauküche, Wandvertäfelung)
• Kosten der Gartengestaltung
• Kosten für vom Eigenheim getrennte Bauten (z. B. Garage oder Sauna neben dem Haus)

Wer den Kauf eines Grundstückes als Sonderausgabe geltend macht, muss innerhalb von fünf Jahren mit Baumaßnahmen beginnen. Der Erwerb des Grundstückes nach der Errichtung des Eigenheimes führt nicht zu Sonderausgaben.

Als Sonderausgaben für die Schaffung von Wohnraum können in der Regel nur die bis zur Fertigstellung (Erteilung der Benützungsbewilligung) des Eigenheimes anfallenden Kosten und die darauf entfallenden Darlehensrückzahlungen inkl. Zinsen geltend gemacht werden. Werden in der Benützungsbewilligung weitere Auflagen erteilt (z. B. Verputz der Fassade), so zählen diese Aufwendungen noch zu den begünstigten Errichtungskosten.

• Was gilt als Eigentumswohnung?

Als Sonderausgaben können die Aufwendungen für die Errichtung einer Eigentumswohnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes geltend gemacht werden. Vorausgesetzt, mindestens zwei Drittel dienen Wohnzwecken. Nicht abgesetzt werden kann der Ankauf einer bereits fertig gestellten (errichteten) Eigentumswohnung.

• Was sind achtjährig gebundene Beträge?

Darunter versteht man Zahlungen des Wohnungswerbers zur Schaffung von Wohnraum an:

• gemeinnützige Bau-, Wohnungs- und Siedlungsvereinigungen
• Unternehmen, die auf Grund ihrer Satzung und Geschäftsführung Wohnraum schaffen
  Gebietskörperschaften (z. B. Baukostenzuschuss für eine Gemeindewohnung)

Werden die Beträge vor Ablauf von acht Jahren seit Vertragsabschluss zurückgezahlt, kommt es zu einer Nachversteuerung. Geht die Wohnung ins Eigentum der Wohungswerberin bzw. des Wohnungswerbers über oder werden die rückgezahlten Beträge wieder für Wohnraumschaffung oder -sanierung verwendet, unterbleibt die Nachversteuerung.

• Welche Ausgaben zur Wohnraumsanierung können als Sonderausgaben berücksichtigt werden?

Kosten der Sanierung von Wohnraum sind absetzbar, wenn die Arbeiten von der Steuerpflichtigen oder vom Steuerpflichtigen direkt beauftragt und durch befugte Unternehmen durchgeführt wurden. Begünstigt sind sowohl Instandsetzungs- als auch Herstellungsmaßnahmen.

Aufwendungen zur Sanierung von Wohnraum können sowohl von der Eigentümerin und vom Eigentümer, als auch beispielsweise von der Mieterin oder vom Mieter geltend gemacht werden. In diesem Fall muss die Sanierung von der Mieterin und vom Mieter (und nicht von der Vermieterin bzw. vom Vermieter) in Auftrag gegeben worden sein.

Instandsetzungsmaßnahmen sind insbesondere:

• Austausch aller Fenster samt Rahmen
• Austausch aller Türen samt Türstock
• Austausch von Zwischendecken
• Austausch von Unterböden
• Austausch einzelner Fenster bei Verbesserung des Lärmschutzes oder zur Minderung des Energieverbrauches
• Austausch der Eingangstür bei Verbesserung des Einbruchsschutzes oder zur Minderung des Energieverbrauches
• Austausch von Heizungsanlagen (verbesserte Heizleistung, bessere Bedienbarkeit)
  Austausch der Elektro-, Gas-, Wasser- und Heizungsinstallationen
• Einbau von Wärmepumpen, Solar- und Wärmerückgewinnungsanlagen
• Umstellung auf Fernwärmeversorgung
• Maßnahmen zur Verminderung des Energieverlustes oder -verbrauches
• Nachträglicher Anschluss an Versorgungsnetze (beispielsweise an die Wasser-, Kanal-, Strom- oder Gasversorgung). Darunter fallen sowohl die Aufwendungen für das Herstellen des Anschlusses als auch die Anschlussgebühren. Die Kosten eines Telefonanschlusses sind nicht absetzbar.

Herstellungsmaßnahmen sind insbesondere:

• Zusammenlegen von Wohnungen
• Einbau von Zentralheizungen und Aufzugsanlagen
• Einbau von Badezimmern und Toilettenanlagen
• Versetzen von Türen, Fenstern und Zwischenwänden

Nicht absetzbar sind beispielsweise

• Laufende Wartungsarbeiten, Ausbessern des Verputzes, Ausmalen und Tapezieren von Räumen, Austausch einer beschädigten Fensterscheibe
• Materialrechnungen bei Selbstmontage
• Über die Miete weiterverrechnete Sanierungskosten
• Aufwendungen für eine Luxusausstattung
• Kosten für die Einrichtung (Möbelstücke, Einbauküche)
• Was gilt bei Darlehensfinanzierungen?
• Wird die Errichtung oder Sanierung von Wohnraum fremdfinanziert, sind die Rückzahlungen (inkl. der bezahlten Zinsen) als Sonderausgaben absetzbar. Dies gilt auch dann, wenn das Darlehen vom Voreigentümer übernommen worden ist.Auch die Rückzahlungen von umgeschuldeten Krediten mit besseren Konditionen sind begünstigt. 

• Finanzamtbestätigungen - Rückzahlungen oder Darlehen (§ 18 EStG, Abs 1, Z 3d)

Rückzahlungen von Darlehen, die für die Schaffung von begünstigtem Wohnraum oder für die Sanierung von Wohnraum im Sinne der lit. a bis lit. c aufgenommen wurden, sowie Zinsen für derartige Darlehen. Diesen Darlehen sind Eigenmittel der in lit. a genannten Bauträger gleichzuhalten.

Sollten Sie für Ihre Arbeitnehmerveranlagung eine derartige Finanzamtbestätigung benötigen, können Sie diese unter nachstehend angeführter e-mail-Adresse anfordern: ksw@ksw-wohn.at